התנועה הקיבוצית-חוברת השתלמויות וארועי התנועה-2019

60 nbogin@bogin.co.il | 03-6442484 שמאית מקרקעין, אגרונומית ומשפטנית נחמה בוגין שמאות לקרקע לצורך תשלום לרמ"י בהליך שיוך דירות אחד השיקולים המכריעים בהחלטה על שיוך דירות בקיבוץ, ואולי המכריע בהם, הינו השאלה, כמה זה יעלה לנו? מה הסכום שנצטרך לשלם לרמ"י? תוכן פרסומי רמ"י מציג לקבוץ דרישת תשלום שמבוססת על שומת שמאי מטעמה. הקבוץ רשאי לערער באמצעות שמאי מטעמו במאמר קצר זה אתאר את העקרונות המנחים לאומדן שווי הקרקע ייגזרו המלא ממנו האחוזים השונים המופיעים בהחלטות רמ"י לפי העניין, ובעצם את נקודות המחלוקת בין שמאי הצדדים. ראשית, אומדן שווי הקרקע מתבצע בגישת ההשוואה, לפיה בוחנים עסקות בקרקעות דומות לקרקע הנישומה, מבצעים את ההתאמות הנדרשות בין עסקות ההשוואה לקרקע המוערכת וכך מתקבל אומדן שווי הקרקע לשיוך. בהקשר זה צריך להביא בחשבון את ההבדלים בין קרקעות למגורים בעיר הסמוכה שתוכננו מלכתחילה למטרה זו לבין הקרקע בקבוץ שנבנתה במקור כמיתחם אחד משותף וכעת מפצלים ליחידות נפרדות. בשפה השמאית זהו "פחת תכנוני",יש לבצע הפחתה בשווי בגין העובדה שהמגרשים שנוצרו אינם רגולרים, פתרונות החניה אינם אופטימלים ועוד. שנית, נושא הפיתוח, דהיינו תשתיות מים, חשמל, דרכים, ביוב. ההתחשבנות מול רמ"י היא לפי שווי הקרקע ללא פיתוח וללא מע"מ, לכן יש להפחית את שווי הפיתוח. בעניין זה מחלוקת לא פשוטה מול רמ"י, באשר למתודולגיה הנכונה, קיימות טבלאות של רמ"י שבמקרים רבים אינן משקפות את המציאות ויש לנהל מו"מ עם רמ"י. שלישית, חשוב לשים לכך שאומדן השווי צריך לכלול גם "פוטנציאל" דהיינו זכויות בניה שאינן ניתנות לניצול כיום וקיימת ציפיה שתאושרנה בעתיד. זו נקודת מחלוקת נוספת בין שמאי רמ"י לשמאי הקיבוץ. סוגיה ייחודית הינה סוגיית "הדירות הקטנות". שמאי רמ"י נוהגים להעריך את שוויין כמגורים "רגילים" אך מדובר ביחידות שאופי השימוש בהן הוא "השכרה". למגבלת השימוש ומגבלת השימוש יש לתת משקל בשמאות, שווי דיור להשכרה נמוך משמעותית. נקודות אלה, ואחרות, הן נקודות לבדיקה וערעור על שומת רמ"י כשזו מתקבלת בקבוץ לקראת הליך שיוך דירות. מומלץ לקבוץ לבחון היטב את שומת רמ"י ובמידת הצורך להערך לערעור באמצעות שמאי מטעמו. הכותבת הינה בעלת אחד ממשרדי השמאים המובילים בישראל מתמחה במיגזר הכפרי, מלווה עשרות קבוצים בהליכי שיוך