הארגון | המגזין החברתי של ציבור הנכים | 45 | ספטמבר 2017, תשרי תשע"ח

דעה מקצועית: כיצד ניתן לפרק שותפות במקרקעין? מאת: עו"ד רפאל דלל פעמים רבות מוצאים עצמם בעלי קרקע, שותפים בעל כורחם עם אחרים בנכס מקרקעין ואינם יודעים כי ניתן לפרק את השותפות בהליך שהוא למעשה, פשוט יחסית. היחסים בין בעלי הקרקע המשותפים (דהיינו "הבעלים במושע") באשר לאופן החזקת וניהול המקרקעין, מוסדרים לרוב בהסכם שיתוף הכולל התייחסות גם למצב שאחד הבעלים מבקש למכור את חלקו במקרקעין ו/או להעבירו לאחר. כאשר אין הסכם שיתוף המסדיר את מערכת היחסים בין בעלי הקרקע והשותפים בבעלות בנכס המקרקעין מסתכסכים לגבי אופן ניהול המקרקעין ו/או החזקתם ו/או במקרה שחלק מהבעלים רוצים לממש את חלקם במקרקעין ואילו האחרים מסרבים למכור, הדרך להיפרדות בין הבעלים, (א) לחוק המקרקעין אשר קובע כי: "כל שותף 37 היא הגשת תביעה לפירוק שיתוף עפ"י סעיף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". תביעות לפירוק שיתוף מגישים בבית משפט שלום באזור שבו נמצאים המקרקעין. עקרון-העל הוא, שכל בעל זכות במקרקעין יכול ורשאי להביא לפירוק השיתוף בבעלות במקרקעין עם צדדים אחרים. במקרים חריגים בלבד, בית המשפט לא ייעתר בחיוב לבקשת פירוק במקרקעין. יש להזכיר ולהדגיש כי הזכות לפירוק שיתוף כמו זכויות אחרות במשפט הישראלי כפופות לחובת תום הלב האוסרת שימוש לרעה בזכותו של בעל זכות בכלל, ובעל זכות במקרקעין בפרט. ראה לחוק המקרקעין הקובע איסור מפורש לעשות שימוש לרעה בזכות במקרקע. עפ"י 14 סעיף החוק והפסיקה בית המשפט לא יורה על פירוק במקרקעין, כשמוכח לו חוסר תום לב מצד מבקש הפירוק והתעמרות של מבקש הפירוק שלא כדין בבעל הקרקע הנתבע. לחוק המקרקעין, ככל שניתן לחלק את המקרקעין בין השותפים באופן פיסי, 39 עפ"י סעיף כלומר לחלקם בעין בין השותפים, בית המשפט יאשר חלוקה כזו ולא יכפה את מכירת המקרקעין על ידי יצירת מצב רישומי חדש, שבו במקום חלקה אחת נוצרות מספר חלקות משנה, כמספר השותפים (דהיינו פרצלציה). התוצאה של חלוקה בעין היא שכל אחד מהשותפים הופך להיות בעלים יחיד של תת חלקה נפרדת מתוך נכס המקרקעין הכולל. כאשר לא ניתן לחלק את המקרקעין בעין בין השותפים או אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים - יכפה בית המשפט את מכירתם. (ב) לחוק המקרקעין קובע במפורש כי פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה, 40 סעיף ייעשה במכירה פומבית, כלומר הוצאת המקרקעין למכירה "בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל". יודגש ויצוין, לא ניתן לכפות על בעל זכות קניינית למכור את חלקו בצורה חד צדדית, ללא שניתנה לו זכות להתמחר ולרכוש את זכויות שותפיו לחלקה. יחד עם זאת, לבית המשפט ישנה אפשרות מקדמית של מכירת המקרקעין על ידי מכירה פנימית ותחרותית בין השותפים, דהיינו התמחרות פנימית, כאשר דרך זאת נראית לו "יעילה וצודקת ראובן חזקיהו ואח' נ' יעקב שרף פ"ד 190/73 בנסיבות העניין". כבוד השופט עציוני קבע בע"א , כי כאשר צד אחד הוא בעל אמצעים והצד השני איננו בעל אמצעים, אין זה נכון לומר 44 )2( כח שמכירה בין השותפים בדרך תחרותית היא יעילה וצודקת ובמקרה כזה לא יורה בית המשפט על התמחרות פנימית. בפירוק שיתוף של דירת מגורים של בני זוג או בית עסק המתנהל על ידיהם במשותף או משק (א) לחוק המקרקעין בעניין ביצוע הפירוק בדרך של 40 חקלאי ניתן לקרוא את הוראת סעיף לחוק המקרקעין, שעניינה זכות קדימה בין בני זוג. פרשנות 101 מכירה יחד עם הוראת סעיף זו מביאה לכך שניתן למכור את הנכס למרבה במחיר כשנשמרת לבן הזוג זכות קדימה לרכוש את חלקו של בן הזוג האחר עפ"י תנאי השוק. פירוק שיתוף בדירת מגורים משפחתית ייעשה לאחר הסדרת מדור חלופי עבור הקטינים וההורה המשמורן הגרים בדירה. במקרים אלו רשאי בית המשפט לעכב את ההחלטה על פירוק השיתוף עד אשר יוכח כי הוסדרה קורת גג עבור הקטינים וההורה המחזיק בהם. רפאל דלל, עורך דין ורואה חשבון מתמחה במקרקעין, מסים והתחדשות עירונית. תל-אביב, 23 דרך מנחם בגין , מייל. 03-5602335 . טל dallaladv@gmail.com אין לדעת מה צופנים לנו החיים. כל אחד מאיתנו עשוי להיתקל במצבים לא צפויים, בהם הוא נאלץ להתמודד עם שינויים גופניים שלא הכיר. אנחנו בעמינח מדיק, מאמינים שבאמצעות טכנולוגיה מתקדמת וכלים נכונים המתואמים בדיוק לצרכים שלך, אפשר לצמצם את השינויים באורח החיים, לשמור על איכות חיים גבוהה ועל תחושת ביטחון ועצמאות. www.aminach-medic.co.il נעים לדעת שמישהו דואג לך ספק מורשה משרד הביטחון, משרד הבריאות וקופות חולים אפרת רותם מרפאה בעיסוק יועצת ניידות ושיקום שגיא שליו מומחה בהתאמה לציוד ואביזרי עזר למתקשים בתפקוד ענת פרנק פיזיותרפיסטית אחראית תחום הושבה בכיסאות גלגלים מיטות סיעודיות מזרנים למניעת פצעי לחץ כסאות גלגלים מנופי הרמה 054-2220639 ,054-2220767 ,054-2220616 עמינח מדיק עד הבית, התקשרו עכשיו וצוות מקצועי פרא - רפואי של מרפאה בעיסוק ופיזותרפיסטית יגיעו עד אליכם הביתה עמינח מדיק עד הבית התקשרו ואנחנו בדרך, ללא עלות, ללא התחייבות 2017 ספטמבר | ח " תשרי תשע 60