הארגון | המגזין החברתי של ציבור הנכים | 43 | אפריל 2017, ניסן תשע"ז

50-51 96

כל מה שרצית לדעת ולא היה לך את מי לשאול:
– מה זה וכיצד מתחילים? 38 תמ"א
(חלק ב')
מאת: עו"ד רפאל דלל
והשלבים עד לאיתור יזם שמתאים לביצוע 38 ברשימה הקודמת, הסברתי על משמעות תמ"א
הפרויקט בבניין שלכם. לאחר שאיתרתם יזם מתאים, מתקדמים לעריכת חוזה עם היזם. בחוזה
ההתקשרות עם היזם כדאי לשים דגש על מספר נושאים:
ראשית, חשוב כבר בתחילת החוזה להגדיר ליזם את מסגרת הבניה שהבעלים מרשים לו לבנות
בפרויקט. כלומר, מספר הקומות המכסימלי של הבניין החדש, מספר הדירות הכולל בבניין ומספר
הדירות בכל קומה שבה קיימת דירת בעלים. חשוב, שכל בעל דירה יקבל מושג לגבי היקף הפרויקט
ובנוסף ההגדרה הברורה של היקף הפרויקט תאפשר לכם בעתיד לקבל תמורות נוספות בפרויקט
במקרה שיתקבל היתר להיקף בניה גדול יותר והיזם ירצה לנצל את היקף הבניה המקסימלי. עוד
כדאי להגדיר כבר בתחילת הפרויקט את המושג "עסקת נטו".
חשוב מאוד להבהיר כבר בתחילת החוזה כי הבעלים מתקשרים בעסקה שבה לא יוטלו עליהם כלל
הוצאות ו/או מיסים בגין קבלת התמורה שהובטחה להם ע"י היזם. מומלץ לרשום במסגרת נספח
לחוזה לגבי כל דירה קיימת מהי הדירה החדשה שהבעלים זכאי לה מבחינת גודל/קומה/כיווני אויר
כדי שמראש כולם יראו מה האחרים קבלו ולמנוע סכסוכים עתידיים בין השכנים.
עוד כדאי להכיל בהסכם תנאי מתלה (כלומר תנאי שקיומו הכרחי לכניסת ההסכם הכולל עם היזם,
לתוקף) לפיו, על היזם ללוות את הבניה באמצעות בנק מלווה. החשיבות של תנאי כזה הינה מהותית.
קיומו של בנק המלווה את ביצוע הפרויקט ע"י היזם, משמעותה - הגברת הפיקוח על היזם. הבנק
המלווה דואג לכך שכל הכספים שיתקבלו מרוכשי דירות מהיזם בפרויקט יוכנסו לחשבון ליווי שממנו
יוכל היזם למשוך כספים רק לשם מימון הבניה. לרוב, הבנק המלווה ממנה מפקח מטעמו יפקח
על ביצוע הפרויקט ע"י היזם. כמו כן, קיומו של בנק מלווה מבטיח שרוכשי דירות מהיזם יוכלו לקבל
ממנו ערבויות חוק מכר ולא יהיה צורך לרשום הערות אזהרה לטובתם על מקרקעי הבעלים. יובהר,
כי רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות לפני שהסתיים הפרויקט, משמעה יצירת יריבות "יש
מאין" בין רוכשי דירות מהיזם לבין הבעלים במקרה של הפרת חוזה ע"י היזם.
עניין אחר, שחשוב להקפיד עליו נושא הביטחונות. כתנאי לפינוי הדירה יש לדרוש מהיזם להמציא
לכל בעל דירה ערבות בנקאית בסכום השווה לשווי הדירה החדשה שהובטחה לו וכן ערבות בנקאית
אוטונומית שסכומה המינימלי יהיה שווה לסכום מצטבר של דמי שכירות המגיע לבעלים במשך
שנה אחת ויש לוודא שערבות זאת תהיה בתוקף מיום פינוי הדירות הישנות ועד לקבלת מפתחות
הדירה החדשה. כמו כן, יש לבקש מהיזם ערבות בנקאית להבטחת תשלום המיסים שהיזם התחייב
לשלם בשם הבעלים. סכום הערבות יהיה בהתאם לחו"ד של מומחה מס, בגין סכום המס שהיזם
צפוי לשלם בשם הבעלים. בנוסך יש לבקש ערבות להבטחת רישום בית משותף חדש בסכום של
ש"ח לפחות וכן ערבות בנקאית להבטחת ביצוע תיקוני בדק ע"י היזם בדירות החדשות 100,000
ש"ח לכל דירת בעלים. יובהר, כי אחריות היזם לביצוע תיקונים בדירות 15,000 בסכום של לפחות
החדשות היא מצומצמת, מאחר והיזם נחשב כמי שנותן לבעלים שירותי בניה. לכן, מומלץ לבקש
מהיזם להתחייב לתת לכם אחריות לביצוע תיקונים לפי חוק המכר דירות. אחריות כזו היא מקיפה
יותר ולמשך תקופה ארוכה יותר.
, הבעלים נשארים 38 נושא נוסף שיש להקפיד עליו הוא נושא הביטוח. בכל הפרויקטים של תמ"א
רשומים כבעלים גם במהלך הבניה ולכן במקרה של נזק באתר, כמו למשל ילד שנכנס ביום שבת
לאתר הבניה בשעה שלא מתבצעות בו עבודות ומשחק במקום ונפגע. הוריו רשאים לתבוע גם את
הבעלים בהיותם רשומים כבעלי הקרקע. לפיכך, חייבים להקפיד שהיזם יבצע את כל הביטוחים
הנדרשים ובגבולות אחריות נאותים וירשום את כל הבעלים כמבוטחים יחד איתו.
מומלץ לבעלים לדרוש מהיזם לממן עבורם יועץ ביטוח שיבדוק עבורם את נאותות סעיף הביטוח
בחוזה. מומלץ לבקש מהיזם לממן עבור הבעלים מפקח בניה שיפקח על הבניה מטעם הבעלים
ויוציא לבעלים דו"ח חודשי לגבי מצב הבניה. את המפקח יבחרו הבעלים ועליהם לבקש מהיזם
להעביר את השכר החודשי למפקח הבעלים באמצעות נציגות הבעלים כדי שיהיה ברור למפקח
כי הבעלים הם המזמינים.
חשוב להכיל בחוזה סעיף שמאפשר לבעלים למכור את דירותיהם בכל עת וגם במהלך ביצוע
הפרויקט. יש להכניס סעיף שמונע מהיזם להסב התחייבויותיו עפ"י ההסכם לצד ג' משום, שחשוב
לבעלים שהיזם שבחרו לפרויקט אכן יהיה זה שיבצע אותו.
רפאל דלל, עורך דין ורואה
חשבון מתמחה במקרקעין,
מסים והתחדשות עירונית.
תל-אביב, 23 דרך מנחם בגין
, מייל. 03-5602335 . טל
חברה
שאוהבים
חברה שאכפת
לה מלקוחותיה
חברה
שמעריכים
חברה שמשתלם
להיות לקוח שלה
רמי לוי 30.1% 31.5% 30.5% 38.1%
סופרפארם 31.1% 24.8% 21.2% 34.4%
תנובה 25.8% 15.2% 18.2% 19.5%
קוקה קולה 31.8% 13.6% 17.5% 15.2%
שופרסל 17.9% 14.9% 13.6% 24.8%
קופת חולים מכבי 11.6% 20.5% 14.9% 21.2%
קופת חולים כללית 14.2% 16.2% 14.9% 23.5%
שטראוס 20.9% 14.6% 15.9% 16.6%
yes 16.2% 13.6% 14.6% 15.6%
אסם נסטלה 17.2% 10.9% 14.6% 15.2%
רולדין 26.5% 7.3% 10.9% 10.3%
חצי חינם 14.2% 11.9% 12.6% 15.2%
לאומי קארד 9.9% 11.3% 9.3% 22.8%
פוקס 19.5% 9.3% 7.9% 16.2%
ארומה 21.2% 7.3% 11.6% 9.3%
בזק 10.6% 11.3% 11.6% 15.6%
כ.א.ל 9.6% 11.3% 8.9% 18.5%
בנק הפועלים 7.0% 13.2% 12.3% 15.2%
טרה 11.9% 11.6% 11.6% 12.3%
קפה קפה 19.9% 8.3% 7.9% 10.6%
קסטרו 17.9% 5.6% 9.9% 10.6%
ישראכרט 10.6% 9.9% 8.3% 14.6%
בנק מזרחי טפחות 7.0% 12.3% 10.3% 13.6%
חברת חשמל 5.6% 11.9% 12.6% 9.9%
יינות ביתן 9.3% 7.9% 8.6% 13.6%
בנק לאומי 6.3% 9.9% 10.9% 12.3%
סנו 12.6% 7.3% 8.6% 9.6%
HOT 9.3% 6.0% 7.3% 11.9%
הראל ביטוח 3.6% 7.6% 8.6% 13.6%
AIG 6.3% 8.6% 9.3% 8.9%
ביטוח ישיר 6.3% 7.0% 6.6% 9.6%
פלאפון 5.6% 6.3% 5.0% 11.3%
לנדוור 10.3% 5.6% 5.6% 5.6%
סלקום 6.0% 5.3% 6.0% 8.9%
יוניליבר תלמה 9.9% 4.0% 4.0% 7.9%
בנק דיסקונט 6.0% 7.3% 4.6% 7.9%
פרטנר 5.0% 6.0% 6.0% 7.9%
מגדל ביטוח 3.3% 5.0% 6.0% 5.6%
כלל ביטוח 2.6% 4.6% 4.3% 7.0%
חוגלה קימברלי 4.0% 2.0% 5.6% 6.3%
ומוערכת שמקיימת קשר טוב עם הצרכנים.
קוקה קולה ושטראוס צויינו גבוה גם הן – כך שתעשיית
המזון הישראלית זוכה לסנטימנט ולחיבוק ציבורי גבוה
יותר משאר הענפים. מכבי ושירותי בריאות כללית
זוכות ליחס מוערך כשמכבי מצליחה להוביל
וחוגלה קימברלי.
סוד עוצמת המותג של רמי לוי טמון בעינינו בכך שבנה
תדמית של אנדר-דוג ואנושי, שנלחם בגדולים, שיוצר
אותנטיות וצמח בתקופה שבה השתנה הצרכן
הישראלי ובחר להיות מחושב יותר.
רמי לוי דורג גבוה במיוחד בכל הפרמטרים (!) והוא המנצח הגדול של מדידת החוסן
כמובן שבפרמטר "המשתלם להיות לקוח ברמי לוי" הוא זכה ,TACK התדמיתי הראשון של
. גם במדידה הבלתי נעזרת זכו החברות האלה להערכה גבוהה אם כי בהרבה פחות 38%-ל
חברות שונות. 120- וכאן התחלק המענה בין כ
2017 אפריל|ז " ניסן תשע 48